Parteien: Klägerin (Trägerin eines Gymnasiums und einer Realschule, staatlich genehmigte Ersatzschulen) gegen Beklagten (Bezirksregierung)

Gegenstand: Klage auf höhere Mietzinsrefinanzierung für Schulgebäude

Tenor: Die Klage wurde abgewiesen.

Sachverhalt:

Die Klägerin betreibt ein Gymnasium und eine Realschule, die in einem Neubau untergebracht sind. Die Klägerin mietete den Neubau von einem Vermieter XY. Ursprünglich wurde eine Nettokaltmiete von 11,50 EUR/m² vereinbart, die von der Bezirksregierung zunächst refinanziert wurde. Nach einer Änderung des Mietvertrags, in der eine Wertsicherungsklausel eingefügt wurde, beantragte die Klägerin eine höhere Refinanzierung, was abgelehnt wurde. Später wurde der Mietvertrag erneut geändert, wodurch eine Nettokaltmiete von 14 EUR/m² ab dem 01.08.2019 vereinbart wurde. Die Klägerin beantragte daraufhin erneut eine höhere Refinanzierung, die von der Bezirksregierung für den Neubau mit 11,50 EUR/m² festgesetzt wurde. Die Klägerin erhob Klage, um eine Refinanzierung bis zu 14 EUR/m² zu erreichen.

Entscheidungsgründe:

Das Gericht wies die Klage ab. Nach Auffassung des VG Köln hat die Klägerin keinen Anspruch auf eine höhere Mietzinsrefinanzierung.

  • Angemessenheit der Miete: Gemäß § 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW werden Miete oder Pacht nur in angemessener Höhe bezuschusst. Die tatsächlich gezahlte Miete ist grundsätzlich angemessen, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet.
  • Kein Anspruch auf höhere Refinanzierung: Das Gericht stellte fest, dass die Refinanzierung von 11,50 EUR/m² angemessen sei, da die Klägerin mit ihrem Vermieter einen Mietvertrag über diese Höhe zunächst abgeschlossen hatte.
  • Änderungsvertrag ohne nachvollziehbaren Anlass: Das Gericht sah keinen nachvollziehbaren Anlass für den Änderungsvertrag vom 04.09.2019, der die Miete auf 14 EUR/m² erhöhte. Der letzte Mietvertrag sah eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2023 vor und bis dahin nur eine Nettokaltmiete von 11,50 EUR/m².
  • Kein Anspruch auf Vertragsanpassung durch den Vermieter: Ein Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) wurde verneint. Das Gericht argumentierte, dass die künftige Entwicklung der Mietpreise nicht zur Grundlage des Vertrags geworden sei und selbst wenn dies der Fall wäre, keine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage vorläge, die eine Vertragsanpassung rechtfertigen würde. Das Gericht betonte, dass der Vermieter das Risiko einer Abweichung der Miete von der Marktmiete trage. Es heißt dort ferner: „Dies gilt vorliegend insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich die Klägerin und der Vermieter im Jahr 2013 trotz eines Neubaus auf eine eher im Bereich des damaligen mittleren Nutzungswerts von 10,50 EUR/m² (vgl. Bl. 59 der Gerichtsakte) liegende Miete von 11,50 EUR/m² geeinigt und dabei ein Festhalten an dieser Miethöhe für einen relativ langen Zeitraum von etwas mehr als zehn Jahren vereinbart haben. Gerade bei einem derart langen Bindungszeitraum lag nahe, dass die Mietpreise zu einem späteren Zeitpunkt von dem vereinbarten Betrag von 11,50 EUR/m² auch deutlich abweichen konnten. Zudem kann eine erhebliche bzw. schwerwiegende Erhöhung der Mietpreise bis zum Abschluss des Änderungsvertrags im September 2019 nicht festgestellt werden.“

 

Ergebnis:

Die Klage wurde abgewiesen, da die Klägerin keinen Anspruch auf eine höhere Mietzinsrefinanzierung hatte. Die Entscheidung basiert auf der Angemessenheit der vertraglich vereinbarten Miete und dem Fehlen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung.